東京都八王子市の地価はいくらか｜147地点の中央値と前年比

公開 2026-08-26／更新 2026-08-26

147地点、中央値133,000円/m²

八王子市の地価公示データから概況を示す章の本文を作成する。

八王子市の地価公示（2026年）の調査地点は147地点ある。価格の中央値は133,000円/m²、平均は178,401円/m²で、平均が中央値を大きく上回っている。これは一部の高額地点が平均を押し上げていることを示す。実際、市内で最も価格の高い地点は八王子市旭町１８番３（最寄駅は八王子）で3,000,000円/m²に達し、他の大半の地点との差が大きい。

前年比では市全体で4.12%の上昇となった。10年単位で見ると12.2%の変化率で、短期の伸びと長期の推移がともにプラス方向にある。

ただし、これらの数値は2026年1月1日時点における標準地の価格であり、実際の売買で成立した成約価格ではない。147地点という限られた調査地点の中央値・平均であるため、同じ八王子市内でも土地の形状や接道状況、用途地域によって個別の価格は大きく異なる。この章の数値は市全体の傾向を示すものであり、特定の土地の評価額を直接示すものではない点に注意が必要である。

前年比4.12%、10年で12.2%変化

八王子市の地価公示（2026年）から前年比と10年変化率を並べて示す章を書く。

前年比では市全体で4.12%の上昇となった。これは2025年時点の水準と比較した直近1年間の動きであり、短期的な変化を映す数値である。一方、10年単位で見ると12.2%の変化率となっている。10年という長い期間を通じて見ても、地価はプラス方向で推移してきたことになる。

前年比4.12%と10年変化率12.2%を並べると、直近1年の伸び幅が、10年間の累積的な変化のペースと比べて特別に急激というわけではないことがわかる。短期の動きと長期の推移がともに上昇方向で揃っている点は、八王子市の地価が単年の一時的な要因だけで動いているのではなく、より長い時間軸でも同じ方向性を保ってきたことを示している。

ただし、これらの変化率はいずれも市全体の代表的な数値であり、市内147地点それぞれの動きを均等に反映したものではない。個別の土地では、立地条件や用途地域によって前年比・10年変化率が市全体の数値と大きく異なる場合もある。また、この数値は2026年1月1日時点の標準地価格に基づくものであり、実際の取引価格の変動を示すものではない点にも留意が必要である。

価格が高い地点は旭町

八王子市で最も価格の高い地点は、東京都八王子市旭町18番3で、価格は3,000,000円/m²に達する。最寄駅は八王子。市内の中央値133,000円/m²と比べると、この地点は突出して高い水準にある。八王子駅が最寄りの45地点の平均は256,977円/m²であり、この地点はその平均とも大きな差がある。

この3,000,000円/m²という数値は、2026年1月1日時点における標準地の価格であり、実際にその地点で成立した取引価格ではない。旭町18番3という一つの標準地の価格であって、旭町地区全体の相場を示すものでもない。市内には住宅用途の地点が115、雑木の地点が3あるなど用途はさまざまで、同じ市内でも土地の用途や立地条件によって価格差は大きい。突出した1地点の存在が、市全体の平均178,401円/m²を中央値133,000円/m²より押し上げる要因になっている。

住宅115地点、雑木3地点

八王子市の用途別集計では、住宅の地点が115で最も多い。平均は128,372円/m²、最低36,000円/m²、最高280,000円/m²で、市内の中央値133,000円/m²に近い水準にある。地点数が多いぶん、価格帯の幅も36,000円/m²から280,000円/m²まで広い。

住宅,店舗の地点は15で、平均248,026円/m²と住宅単独より高い。最低は76,500円/m²、最高は700,000円/m²で、こちらも幅がある。住宅,事務所は4地点、平均238,750円/m²で、最低120,000円/m²、最高355,000円/m²である。住宅系の用途はいずれも複合的な利用が加わるほど平均が上がる傾向が数値上は見える。

一方、雑木の地点は3にとどまり、平均1,946円/m²、最低1,560円/m²、最高2,580円/m²と、住宅系とは桁が異なる水準にある。住宅の平均128,372円/m²と比べると、雑木の平均は大きく下回る。

これらの数値は各用途区分に分類された地点の平均・最低・最高であり、個々の土地の価格を保証するものではない。同じ「住宅」の分類であっても、最低36,000円/m²から最高280,000円/m²までの開きがあるように、立地や接道状況、用途地域によって価格は大きく異なる。地価公示はあくまで2026年1月1日時点の標準地価格であり、実際の売買価格とは別の指標である。

八王子駅圏は平均256,977円

八王子駅を最寄りとする地点は45で、平均は256,977円/m²である。京王八王子は5地点で平均248,800円/m²、京王堀之内は8地点で平均199,375円/m²となる。西八王子は16地点で平均170,718円/m²、北八王子は4地点で平均157,750円/m²である。5駅のうち地点数が最も多いのは八王子で、平均価格も最も高い。

駅別の順位は、八王子、京王八王子、京王堀之内、西八王子、北八王子の順に平均が下がる形になっている。八王子駅圏の平均256,977円/m²は、市全体の平均178,401円/m²や中央値133,000円/m²を上回る水準である。一方、北八王子駅圏の平均157,750円/m²は市の平均を下回り、駅ごとの地点数の差(4地点から45地点まで)も大きい。

これらの駅別平均は、各駅を最寄りとする地点の単純平均であり、駅からの距離や徒歩分数を反映した値ではない。同じ駅を最寄りとする地点でも、駅前と駅から離れた場所とでは条件が異なり、平均値だけで個々の土地の価格を判断することはできない。地価公示は2026年1月1日時点の標準地価格であり、実際の取引価格とは別の指標である。

都内57市区町村中46番目

八王子市の中央値133,000円/m²は、東京都57市区町村の中で高い方から46番目である。都内の他の市区町村と比べると、順位としては下位に位置する。

この順位から分かるのは、地価の水準が都内の他エリアと比べて相対的に低い位置にあるという序列だけである。順位の算出方法や、隣接する45番目・47番目の市区町村との具体的な価格差については、この数値からは分からない。

地震に関する指標も別に存在する。八王子市の代表地点で、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は2.2%である。この数値は防災科研のJ-SHIS(確率論的地震動予測地図2020年版)によるもので、地価公示の価格データとは出典も算出方法も異なる指標である。

地価の順位と地震発生確率は、それぞれ独立した指標として存在するものであり、一方が他方を説明したり保証したりする関係にはない。地価の順位が低いことと地震確率が2.2%であることの間に、直接の因果関係は示されていない。また、この地震確率は市内の代表地点における数値であり、市内の個々の土地における確率を示すものでもない。地価公示は2026年1月1日時点の標準地価格であり、実際の売買価格とは別の指標である点も変わらない。

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