東京都世田谷区の地価はいくらか｜141地点の中央値と前年比

公開 2026-08-26／更新 2026-08-26

141地点の地価の全体像

世田谷区の地価公示は141地点で調査されている。中央値は833,000円/m²、平均は905,808円/m²で、平均が中央値を上回る形になっている。これは高価格帯の一部地点が平均を押し上げていることを示しており、区内の大半の地点は中央値付近か、それ以下の水準にあるとみられる。

東京都の57市区町村のうかで比較すると、世田谷区の中央値は高い方から12番目にあたる。都内では上位グループに入る水準だが、最上位ではない位置づけになる。

この中央値・平均は区全体141地点をまとめた数字であり、個々の土地の価格を直接示すものではない。地価公示は毎年1月1日時点の標準地における評価であり、実際の売買価格そのものではない。同じ世田谷区内でも、土地の形状や接道状況、用途地域によって価格は大きく異なる。区平均だけを見て自分の土地や検討中の物件の価格を判断することはできない。

前年比7.42%、10年46.9%

世田谷区の前年比は7.42%となっている。10年での変化率は46.9%で、この期間を通じて価格水準が切り上がってきたことを示す数字となる。

前年比と10年変化率はいずれも区全体の代表地点における推移であり、区内の全141地点が同じ幅で動いたことを意味するわけではない。地価公示は毎年1月1日時点の標準地についての評価額であり、その年に実際に成立した売買価格の集計ではない。7.42%や46.9%という数字も、標準地における評価の変化を示すもので、個々の土地の資産価値の増減をそのまま表すものではない。

10年という期間の中では、世田谷区内でも駅からの距離や用途地域、周辺の開発状況によって、地点ごとの価格の動き方に差が生じていた可能性がある。区全体の変化率だけでは、特定の地域や特定の土地がどのように推移したかまでは分からない。自分の土地や検討中の物件の価格動向を知りたい場合、区全体の数値とは別に、個別の条件を踏まえた確認が必要になる。

価格が最も高い地点は太子堂

世田谷区で最も価格の高い地点は、太子堂２丁目４２８番１６外にある。最寄駅は三軒茶屋で、価格は1平方メートルあたり3,750,000円となる。区内141地点の中で、この地点が最高額にあたる。

この価格は区の中央値や平均を大きく上回る水準にある。地価公示は毎年1月1日時点の標準地における評価額であり、実際にその年に成立した売買価格そのものではない。太子堂２丁目のこの地点で示された金額も、隣接する土地や同じ町丁内の別の土地にそのまま当てはまるものではない。土地の形状、接道状況、用途地域が異なれば、価格差が生じる。

三軒茶屋を最寄りとする地点は世田谷区内に7地点あり、平均は1,551,571円/m²となっている。最高額の地点はこの平均を大きく上回っており、区内でも特に高い評価を受けた1地点であることがわかる。ただし、この最高額の数字だけを見て、三軒茶屋周辺や太子堂全体の地価水準を判断することはできない。あくまで特定の1地点における評価額であり、周辺の他の土地の価格を直接示すものではない。

用途別にみる価格差

用途別に見ると、価格の水準には明確な差がある。世田谷区内で「住宅」区分に分類される地点は106地点あり、平均は779,594円/m²、最低は303,000円/m²、最高は1,600,000円/m²となっている。区内で最も件数の多い区分であり、幅広い価格帯にまたがっている。

「住宅,店舗」の区分は19地点で、平均は1,260,894円/m²となる。最低は762,000円/m²、最高は3,480,000円/m²で、住宅のみの区分と比べて平均・最高額ともに高い水準にある。「店舗,事務所」の区分は6地点、平均1,590,833円/m²、最低833,000円/m²、最高3,750,000円/m²で、4区分の中では平均・最高額がともに最も高い。区内最高額の地点も、この「店舗,事務所」区分に含まれる。

「住宅,店舗,事務所」の区分は3地点のみで、平均1,132,666円/m²、最低877,000円/m²、最高1,620,000円/m²となっている。地点数が少ないため、他の区分と単純に並べて傾向を読み取るには注意が必要である。

用途区分ごとの平均額の違いは、それぞれの区分に含まれる地点がどこにあるか、どのような接道・形状の土地かによって生じている面がある。同じ「住宅」区分の中でも303,000円/m²から1,600,000円/m²まで幅があり、区分だけで個々の土地の価格を推し量ることはできない。地価公示はあくまで各標準地の1月1日時点の評価額であり、実際の売買価格そのものではない点も変わらない。

駅別の平均価格を比較

駅別の平均価格を比較すると、駅ごとに差がある。下北沢駅が最寄りの地点は4地点で、平均は1,871,000円/m²。今回取り上げる5駅の中では最も高い水準にある。三軒茶屋駅は7地点で平均1,551,571円/m²。区内最高額の地点である太子堂の最寄駅も三軒茶屋であり、この駅周辺は地点数・平均額ともに大きい。

池尻大橋駅は3地点で平均1,288,333円/m²、奥沢駅は3地点で平均1,017,666円/m²、尾山台駅は5地点で平均1,016,800円/m²となっている。奥沢と尾山台は地点数がやや多い、あるいは同程度でありながら、下北沢・三軒茶屋・池尻大橋と比べると平均額は低めに出ている。

ここでの平均は、各駅から最寄りとされた調査地点の値を単純に平均したものであり、駅前や駅からの徒歩分数を細かく反映した比較ではない。同じ駅が最寄りとされていても、地点ごとの立地・形状・接道条件は異なり、平均額がそのまま個々の土地の評価に当てはまるわけではない。地価公示の数値は今年1月1日時点の標準地価格であり、実際の取引で成立する価格そのものではない点も踏まえておく必要がある。

分かることと分からないこと

地価公示の数値は、あくまで各標準地の1月1日時点の評価額を示すもので、実際の取引価格そのものではない。世田谷区の141地点、中央値833,000円/m²、前年比7.42%、10年変化率46.9%という数字は、公的な調査手法に基づいて算出された指標であり、その年その地点で土地がいくらで売買されたかを直接示すものではない。用途区分ごとの平均額も、含まれる地点の立地や接道条件によって変わるため、区分名だけで個々の土地の価値を判断することはできない。駅別の平均も同様に、少数の地点をならした数字であり、駅前のすべての土地が同じ水準にあることを意味しない。

一方で、地価公示とあわせて示される防災科研のJ-SHIS（確率論的地震動予測地図2020年版）によれば、世田谷区の代表地点で今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は5.9%とされている。これは特定の地点における確率であり、区内全域や個々の土地に一律に当てはまる数値ではない。地価と地震動確率は、それぞれ別の調査に基づく別種の指標であり、両者を組み合わせても、その土地が抱える具体的なリスクの内訳や、価格変動の要因までは分からない。数値が示すのはあくまで公表された調査結果であり、その先の解釈や判断は数値そのものからは読み取れない。

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