兵庫県姫路市の地価はいくらか｜123地点の中央値と前年比

公開 2026-08-26／更新 2026-08-26

123地点の価格帯と順位

姫路市内で地価公示の対象となっているのは123地点。この123地点の価格を並べたとき、中央に位置する地点の価格は75,000円/m²になる。単純平均は98,729円/m²で、中央値より高い。これは価格の高い一部地点が平均を押し上げていることを示す。

兵庫県内の47市区町村で比較すると、姫路市の中央値は高い方から17番目にあたる。県内でも上位に位置するが、突出した水準ではない。

この価格帯や順位は、あくまで地価公示という制度に基づく標準地の価格を並べたものである。地価公示は毎年1月1日時点の評価であり、実際に土地が売買された金額そのものではない。個々の土地の価格は、形状や道路への接し方、用途地域によって公示価格から離れることがある。123地点という限られた調査地点の集計であることも踏まえて数字を見る必要がある。

前年比0.75%と10年変化

姫路市の前年比は0.75%。この1年で見ると、価格は下落ではなく上昇の方向に振れている。

一方、10年単位で見ると姫路市の変化率は-1.6%となる。直近1年の0.75%上昇と、10年間の-1.6%は、指している期間が異なる数字であり、単純に足し引きできるものではない。10年という長い期間の中には上昇した年も下落した年も含まれており、-1.6%はその積み重ねの結果を表す。

この2つの数字だけでは、姫路市内のどの地点で価格が上がり、どの地点で下がったのかは分からない。前年比0.75%も10年変化率-1.6%も、姫路市全体としての傾向を示す数値であり、123地点それぞれの個別の動きを表すものではない。地価公示の価格は毎年1月1日時点の評価であり、実際の売買価格とは別のものである点も踏まえておく必要がある。

用途別にみる価格差

兵庫県姫路市の123地点を用途別に見ると、地点数が最も多いのは「住宅」で87地点。平均は70,371円/m²、最低13,000円/m²、最高234,000円/m²となっており、地点ごとの価格の幅が大きい。

「事務所」は7地点で、平均は445,857円/m²。最低は97,000円/m²だが、最高は1,660,000円/m²に達し、住宅の平均を大きく上回る水準にある。「住宅,店舗」は6地点で、平均114,500円/m²、最低83,800円/m²、最高159,000円/m²。「店舗」は5地点で、平均166,500円/m²、最低82,500円/m²、最高420,000円/m²。「工場」は5地点で、平均45,060円/m²、最低31,200円/m²、最高72,400円/m²となっており、5つの用途の中では平均が最も低い。

用途ごとの平均を比べると、事務所・店舗・住宅,店舗は住宅や工場より高い水準にある。ただし事務所は7地点、店舗は5地点、工場は5地点と、いずれも地点数が少なく、住宅の87地点に比べると集計の母数が小さい。この差が姫路市内の用途分布全体を代表しているとは限らない点に注意が必要である。地価公示の価格は毎年1月1日時点の標準地の評価であり、実際の取引価格そのものではない。個々の土地の価格は、形状や道路への接し方によって、ここで示した用途別の数字から離れることがある。

価格が高い地点は姫路駅前

姫路市駅前町252番の地点は、1平方メートルあたり1,660,000円。姫路市内の123地点の中で、この地点の価格が最も高い。最寄駅は姫路駅である。用途別の集計では事務所の最高値がこの1,660,000円と一致しており、姫路駅前一帯に事務所用途の地点が含まれていることが分かる。

姫路駅を最寄りとする地点は47地点あり、その平均は157,465円/m²となっている。この平均値は、駅前町252番の1,660,000円という水準からは大きく離れている。姫路駅周辺の47地点は、平均が示す水準の地点から、駅前町252番のように突出して高い地点まで幅広く分布していると考えられる。ここで示した価格は2026年1月1日時点の標準地に対する評価であり、実際の売買でこの金額がそのまま用いられるとは限らない。土地の形状や道路への接し方、用途地域によって、個々の地点の実勢は変わりうる。

最寄駅別にみる地価水準

最寄駅別に地点数と平均価格を見ると、駅ごとの差がはっきり出る。姫路駅は47地点で平均157,465円/m²と最も高い。亀山駅は6地点で平均97,150円/m²、はりま勝原駅は6地点で平均86,500円/m²、英賀保駅は7地点で平均76,771円/m²、飾磨駅は8地点で平均72,537円/m²となっている。姫路駅の平均は他の4駅と比べて明らかに高く、駅前に地価の高い地点が集中していることが数字の上でも確認できる。

一方で、姫路駅以外の4駅は地点数が6〜8地点と少なく、亀山・はりま勝原・英賀保・飾磨の間で見られる平均の差が、駅そのものの立地条件によるものか、集計に含まれた個々の地点の偏りによるものかは、この数字だけでは判別できない。また、ここでの「平均」はあくまで地点単位の単純平均であり、各駅圏内の土地全体の相場を表すものではない。地価公示の価格は毎年1月1日時点の標準地評価であり、実際の取引価格ではない。同じ最寄駅であっても、駅からの距離や土地の形状、道路への接し方、用途地域によって、個々の価格はここに示した平均から離れることがある。

分かることと分からないこと

地価公示は毎年1月1日時点における標準地の評価であり、実際の売買価格ではない。姫路市全体で見ると、価格の中央値は75,000円/m²、平均は98,729円/m²であり、この2つの数字の差からも、一部の高額地点が平均を押し上げていることがうかがえる。兵庫県内47市区町村の中で、姫路市の中央値は高い方から17番目に位置する。前年比は0.75%、10年変化率は-1.6%であり、直近1年は上昇、10年単位で見ると下落という異なる方向の数字が併存している。どちらか一方だけを取り上げて全体像を語ることはできない。

地価公示のデータが示すのは、あくまで123地点という限られた標準地の評価にとどまる。個々の土地の価格は、形状や道路への接し方、用途地域によって、ここに示した平均や中央値から離れることがある。また、これは地価とは別の指標だが、姫路市の代表地点では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率が1.7%と示されている(防災科研 J-SHIS、確率論的地震動予測地図2020年版)。地価公示の価格にはこうした災害リスクの評価は反映されておらず、土地の価値を測る指標は地価だけではない。この記事の数字は、あくまで2026年1月1日時点の標準地評価という限られた枠組みの中での比較であることを踏まえて読む必要がある。

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