栃木県宇都宮市の地価はいくらか｜115地点の中央値と前年比

公開 2026-08-26／更新 2026-08-26

宇都宮市115地点の全体像

宇都宮市の地価公示は115地点を対象とする。価格の中央値は70,700円/m²で、栃木県内25市区町村のうち高い方から1番目にあたる。県内の他市区町村と比べると、地価水準は最も高い位置にある。

前年比は1.21%で、直近1年間で数値が上昇したことを示す。10年変化率は5.2%となっており、10年前と比べても水準が切り上がっている。ただし、これらの数値は宇都宮市全体の中央値・変化率であり、115地点それぞれの動きを均したものにすぎない。地点によって上昇幅や下落幅は異なり、この章の数字だけでは個々の土地がどう動いたかは分からない。

なお、地価公示は毎年1月1日時点における標準地の価格であり、実際に取引された成約価格とは異なる。同じ宇都宮市内でも、土地の形状や接道状況、用途地域によって価格は変わるため、中央値や前年比の数値をそのまま個別の土地に当てはめることはできない。

駅前通りの価格が高い地点

宇都宮市駅前通り３丁目１７番の地点は530,000円/m²で、115地点の中で最も高い価格を示す。最寄駅は宇都宮駅。中央値70,700円/m²と比べると、この地点の水準は際立って高い。

この一点だけを見て宇都宮市全体の地価が高いと判断することはできない。115地点のうち大半はこれより低い水準にあり、最高値の地点は市内の分布のごく一部にすぎない。駅前通りという立地の性質上、周辺の土地とは条件が大きく異なる可能性がある。

なお、この530,000円/m²という数値も、2026年1月1日時点における標準地の価格であり、実際にこの地点やその周辺で成立した取引価格を示すものではない。同じ駅前通り３丁目であっても、区画の形状や接道状況、用途地域が異なれば価格は変わるため、この数値をそのまま近隣の土地に当てはめることはできない。

用途別に価格差がある

用途別の平均価格を比べると、住宅77地点は65,933円/m²、店舗13地点は126,769円/m²で、店舗の方が住宅より高い水準にある。住宅と店舗が混在する「住宅,店舗」の7地点は平均150,571円/m²となり、5区分の中で最も高い。「店舗,事務所」の3地点は平均122,533円/m²で、店舗単独の水準に近い。工場3地点は平均26,366円/m²で、5区分のうち最も低い。

住宅77地点の内訳を見ると、最低12,100円/m²から最高151,000円/m²まで幅がある。住宅という同じ用途の中でも、地点によって価格差は大きい。店舗13地点も最低62,000円/m²から最高327,000円/m²まで開きがあり、店舗という区分だけで一律の水準を語ることはできない。工場3地点は最低25,100円/m²、最高27,300円/m²で、他の用途と比べると地点間の差は小さい。

これらの平均値は、あくまで同じ用途区分に属する地点をまとめた数値であり、個々の土地の価格を決めるものではない。地価公示は2026年1月1日時点における標準地の価格であり、実際の取引で成立した成約価格ではない。同じ「住宅」や「店舗」という区分であっても、土地の形状や接道状況、用途地域によって価格は変わるため、平均値をそのまま個別の土地に当てはめることはできない。

最寄駅で価格に差

宇都宮駅が最寄りの45地点は平均106,800円/m²で、5駅の中で最も高い。東武宇都宮駅が最寄りの32地点は平均96,900円/m²で、宇都宮駅に次ぐ水準となっている。宇都宮市で最も価格の高い地点も、所在は駅前通り３丁目17番、最寄駅は宇都宮であり、530,000円/m²という水準がこの駅の平均を押し上げている一因になっていると見られる。

南宇都宮駅が最寄りの4地点は平均72,675円/m²、江曽島駅が最寄りの5地点は平均66,900円/m²、西川田駅が最寄りの3地点は平均64,366円/m²で、いずれも宇都宮駅・東武宇都宮駅の水準を下回る。5駅のうち地点数が最も少ないのは西川田駅の3地点で、平均価格も最も低い。

駅ごとの平均価格には差があるが、これは各駅周辺に立地する地点の用途構成や区画条件が異なることも反映した数値であり、駅からの距離だけで価格が決まるわけではない。地価公示の価格は2026年1月1日時点の標準地についてのものであり、実際の取引で成立した価格ではない。同じ最寄駅であっても、地点ごとに用途地域や接道状況が異なれば価格は変わるため、駅の平均値を個別の土地にそのまま当てはめることはできない。

地震確率は0.7%

宇都宮市115地点の代表地点について、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は0.7%である。この数値は防災科研 J-SHIS(確率論的地震動予測地図 2020年版)によるものであり、地価公示とは別の統計に基づく。

0.7%という数値は、あくまで代表地点1地点についての確率であり、宇都宮市内の115地点すべてに一律に当てはまるものではない。地盤の性質や立地条件は地点ごとに異なるため、同じ市内であっても場所によって数値が変わる可能性がある。この確率をもって、市内の土地の価格や資産価値を評価することはできない。地価公示の価格は2026年1月1日時点の標準地についてのものであり、地震確率の数値と価格の間に直接の関連は示されていない。

土地を所有する人にとっても、居住する人にとっても、この0.7%という数値は市内の地震発生リスクの一側面を示すにとどまる。実際の建物の耐震性や地盤の強度、周辺のインフラ状況などは、この数値からは分からない。地価や資産価値を検討する際には、地価公示の価格情報とハザード情報をそれぞれ別の統計として捉える必要がある。

分かることと分からないこと

宇都宮市の地価公示データからは、集計の範囲でしか土地を語れない。115地点の中央値が70,700円/m²、平均が88,493円/m²であること、住宅77地点・店舗13地点といった用途別の平均や最低・最高、宇都宮駅最寄り45地点の平均106,800円/m²といった駅別の数値は、いずれも地価公示のデータから直接算出できる。前年比1.21%、10年変化率5.2%という変化の大きさも同様である。

一方で、なぜ特定の地点が530,000円/m²という価格になり、別の地点が12,100円/m²にとどまるのか、その理由そのものは地価公示データからは分からない。用途地域や最寄駅ごとの平均値を比べれば差があることは示せても、個々の地点でその差が生じている具体的な要因までは、このデータの集計だけでは説明できない。

また、地価公示の価格は2026年1月1日時点における標準地の評価であり、実際に取引が成立した価格ではない。同じ用途地域、同じ最寄駅であっても、個別の土地は接道状況や区画の形状によって価値が変わる。宇都宮市内に土地を持つ人や居住する人がこのデータを見る際は、地点数・平均・用途別・駅別といった集計値が示す範囲と、個別の土地の価格を決める要因が別のものであることを踏まえておく必要がある。

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