海外不動産の税制改正　国外中古建物の特例と8つの制度を表で整理

海外不動産に関わる税の制度は、平成26年ごろから段階的に増えた

海外不動産に関わる税の制度は、一度に変わったのではなく、平成26年ごろから段階的に増えてきました。

大きく分けると4つです。①海外の建物の償却で税を減らす使い方を制限したもの、②海外の財産を国が把握する仕組み、③移住・相続・二重課税の扱い、④高い所得への負担、です。

国外中古建物の特例は、令和2年度の税制改正で作られ、令和3年分の所得税から適用されています（国税庁「令和２年度 所得税の改正のあらまし」）。改正の年度と適用の年分がずれるため、記事によって年が違って見えることがあります。

出典: 国税庁タックスアンサー・パンフレット、e-Gov 法令検索、財務省「令和８年度税制改正の大綱の概要」（いずれも2026-10-14取得）。

国外中古建物の特例で、償却費に当たる赤字は「生じなかったもの」になる

中古の建物は、残りの使用可能期間を見積もるのが難しいときは、法定の耐用年数より短い年数で償却できます（簡便法。事業に使うための資本的支出（修繕費は含まない）が取得価額の50%を超える場合などは使えません）。たとえば木造の住宅は法定22年ですが、22年を過ぎた中古なら4年で償却できます。この短い年数で海外の中古建物を償却し、大きな赤字を出して給与などの所得と相殺する使い方が、特例で制限されました。

対象は、赤字全体ではなく、そのうち国外中古建物の償却費に当たる部分です。国税庁は、この部分は国内の不動産の所得との相殺（所得内の通算）も、ほかの所得との損益通算もできないと説明しています（タックスアンサー No.1391）。

簡便法で耐用年数を決めた建物は、必ず特例の対象です。

一方、耐用年数を「見積法」（使用できる期間を見積もる方法）で決め、その期間が適当であることを、その国の法令の耐用年数や不動産鑑定士の見積もりなどの書類で確かめられる建物は、対象から外れます（租税特別措置法施行規則18条の24の2）。この場合は書類を確定申告書に添付します。見積法でも書類で確かめられなければ対象です。当てはまるかどうかは税理士に確かめてください。

出典: e-Gov 法令検索（租税特別措置法・同施行令・同施行規則、2026-10-14取得）、国税庁 タックスアンサー No.1391、国税庁「令和２年度 所得税の改正のあらまし」。条文の対象は個人です。法人が持つ場合の扱いは税理士に確かめてください。

計算例：築25年の例では、通算できる額が800万円から0円になる

仮の条件を置いて計算します。実在の物件ではありません。建物の取得価額は4,000万円（土地は別）、木造の住宅（法定耐用年数22年）、定額法、1年を通して貸した年、借入金はなし、ほかに国外の不動産は持っていない、とします。

耐用年数は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令3条1項2号の簡便法で決めます。法定耐用年数をすべて過ぎた建物は「法定×20%」、一部を過ぎた建物は「（法定−経過年数）＋経過年数×20%」で、1年未満は切り捨て、その年数が2年に満たないときは2年とします（同号、国税庁 タックスアンサー No.5404）。償却率は同省令の別表第八（定額法）によります。

例Aは、通算できる額が800万円から0円になります。赤字800万円の全部が償却費の範囲に入るためです。

例Bは、通算できる額が550万円から150万円に減ります。赤字550万円のうち償却費400万円の部分だけが消え、償却費を超える150万円は通算できます。

計算: 生じなかったとみなす額 ＝ 赤字と償却費の小さい方（租税特別措置法施行令26条の6の3第1項）。当サイトで python により検算。売った年・初年度の月割り・土地の借入金の利子・青色申告の控除は入れていません。実際の申告は税理士に確かめてください。

• 売ったときの例（例Aを2年持って売った場合。売った年の償却は省略）：償却費の累積は2,000万円、生じなかったとみなした赤字の合計は1,600万円です。建物の取得費は、特例がなければ4,000万円−2,000万円＝2,000万円、特例を受けた場合は4,000万円−（2,000万円−1,600万円）＝3,600万円になります。

国外財産が5,000万円を超えれば、持っているだけで調書を出す義務がある

海外の不動産は、国税庁の説明では「不動産の所在」で国外財産かどうかを判定します（タックスアンサー No.4138）。海外の建物や土地を持つ人は、合計額によって国外財産調書を出す義務があります。

CRS（共通報告基準）は、各国の税務当局が金融口座の情報を交換する仕組みです。不動産そのものは対象ではありませんが、家賃や売却代金が入る海外の口座は対象になりえます（推測）。

国税庁は、令和6事務年度に日本居住者の口座情報を約275万件、101か国・地域から受け取ったと公表しています。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.7456・No.7457、「国外財産調書制度」のあらまし（令和8年8月）、CRSコーナー、e-Gov 法令検索（2026-10-14取得）。国外財産調書を出す人は、財産債務調書には国外財産について価額以外の事項を書かなくてよいとされています（国税庁「国外財産調書制度」のあらまし）。

移住・相続・二重課税では、出国税・相続の10年ルール・外国税額控除が関わる

海外に移り住むとき、海外の財産を相続するとき、現地でも税を払ったときに関わる制度です。

出国税の対象資産は有価証券などで、国税庁の定義に不動産は挙がっていません。ただし金融資産も持つ人は、合計で1億円以上かどうかを税理士に確かめてください。

相続税では、財産を受け取る人が海外に住んでいても、日本国籍があり亡くなった人の死亡の前10年以内に日本に住所があった場合などは、海外の不動産を含む国外財産も日本の相続税の対象です。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.1478・No.4138・No.4205・No.4429・No.4432・No.1240、e-Gov 法令検索（2026-10-14取得）。贈与税は、贈る人と受け取る人の住所などの組み合わせで判定します（No.4432）。

令和9年分から、極めて高い所得への負担は1億6,500万円超・30%になる

令和8年度の税制改正で、極めて高い所得への負担の措置が見直されました。改正前は3億3,000万円・22.5%です。

基準所得金額から1億6,500万円を引いた額に30%をかけ、基準所得税額（この特例がないものとして計算した所得税の額。確定申告不要を選んだ所得の源泉徴収税額と復興特別所得税を含み、外国税額控除などを適用する前の額。国税庁 No.2270。令和9年分以後は防衛特別所得税の額も含めて比べる。財務省 改正法の新旧対照表）を上回る分を追加で納めます。

基準所得金額には、総所得金額のほか、土地建物等の長期・短期の譲渡所得（租税特別措置法31条・32条）や株式等の譲渡所得なども入ります（同法41条の19第2項）。海外の不動産を売った年に所得が大きくなる人は、自分が当たるかを税理士に確かめてください。

出典: e-Gov 法令検索（租税特別措置法、2027-01-01施行版を含む）、財務省「令和８年度税制改正の大綱の概要」（2026-10-14取得）。

国外財産調書の提出は1年で9.8%増え、国税庁は海外の口座情報を調書と突き合わせている

国外財産調書の提出は増えています。令和6年分は14,544件で前年比+9.8%、財産の合計は8兆1,945億円で同+26.3%でした。そのうち建物は5,397億円（6.6%）、土地は1,686億円（2.1%）です。

令和6事務年度の実地調査では、調書の加重措置が366件に適用されました。

CRSでは、日本居住者の口座情報を約275万件、101か国・地域から受け取り、国外財産調書などと突き合わせて分析するとしています。

簡便法の償却で出した赤字で給与などの税を減らす提案は、令和3年分からの特例に照らして確かめる必要があります。

海外不動産を持つ人やこれから買う人は、耐用年数の決め方、12月31日の国外財産の合計、売るときの取得費と所得の大きさ、の3つを税理士と確かめることが必要です。