海外不動産の価格推移　主要15か国の10年を名目・実質・円で比較

海外不動産の価格推移は「住宅価格指数」の変化で見る

国ごとの住宅価格の推移は、各国の統計機関や中央銀行が作る「住宅価格指数」で見ます。BIS（国際決済銀行）はそれを集めて公表しています。このページの住宅価格の数字はこのBISのデータが元です（円で見た変化は、ECB・米連邦準備制度の為替を使った当サイトの試算です）。

指数は「ある時点を100としたときに、いまいくつか」を表します。1平方メートルあたり何円という価格の水準ではありません。

このページが答えるのは「どの都市が高いか」ではなく、「どの国がどれだけ上がったか」です。

名目は、実際の価格がどれだけ動いたかです。実質は、その国の消費者物価指数で割り、物価の上昇を除いた動きです。物価が大きく上がった国では、名目の上がり幅が大きく出ます。

主要14か国・地域と日本の10年：実質では4か国・地域がマイナス

当サイトで扱っている国を中心に、比べる対象としてドイツ・ポルトガル・中国・日本を加えました。10年の変化は、最新の四半期と、その40四半期前（10年前）の指数を比べて当サイトで計算しています。最新の四半期は国ごとに違うため、期間の列を必ず見てください。

名目では、3か国が10年で8割以上上がりました。ポルトガルは+180.7%、フィリピンは+82.0%、アメリカは+80.6%です。

物価の上昇を除いた実質では、4か国・地域が10年前より下がっています。イギリスは−1.5%、香港は−2.2%、インドネシアは−11.9%、中国は−13.2%でした。

日本は中ほどの位置で、実質+20.8%はBISの57か国の中で33位でした。

出典: BIS, Residential property prices (selected series)（2026-10-13取得）。10年の変化は当サイトで計算。直近1年はBISの前年比。指数の作り方（全国か都市か、新築か中古か、1戸あたりか1㎡あたりか）は国ごとに違うため、国どうしの差は目安です。 オーストラリアとカナダは期間の途中で指数の対象や系列が変わっています（BISの説明資料）。

カナダ・香港・ニュージーランドなどは最高時から実質2〜3割下がった

10年の変化だけでは、途中の下落が見えません。そこで、10年の間で実質の指数が最も高かった四半期と、そこから最新までの変化を並べました。

5か国・地域は、実質で最高時から2〜3割下がっています。カナダは2022年1〜3月期から−29.9%、香港は2018年7〜9月期から−28.2%、ニュージーランドは2021年10〜12月期から−27.6%です。中国は2021年7〜9月期から−25.3%、ドイツは2021年10〜12月期から−20.1%でした。

一方、ポルトガル・オーストラリア・シンガポール・タイは、最新の四半期が最高時か、それに近い水準です。下がった理由はこのデータからは分かりません。

出典: BIS 住宅価格指数（実質）から当サイトで計算。直近5年は最新の四半期と20四半期前の比較。インドネシアは10年の始まりが最高でした。

円で見ると上がり幅は大きくなる（当サイトの試算）

日本から買う人にとっては、円での変化も気になります。ここからはBISの数字ではなく、当サイトの試算です。

円で見た変化 ＝（1＋現地通貨での名目の変化）×（1＋円で見たその通貨の値段の変化）−1。円で見たその通貨の値段は、ECB（欧州中央銀行）の対ユーロ参照レートの四半期平均を使い、「1ユーロあたりの円」÷「1ユーロあたりのその通貨」で求めました。期間は上の表と同じ四半期です。

試算した14か国・地域すべてで、円は10年前より安くなっていました。

円安の分だけ、円で見た上がり幅は大きくなります。タイは現地通貨で+29.7%ですが、1バーツの値段が+59.8%上がったため、円で見ると+107.3%です。アメリカは現地通貨で+80.6%、1ドルが108.0円から159.4円になり、円で見ると+166.5%でした。

タイ・マレーシア・香港・中国では、円で見たその通貨の値段の変化が、現地通貨での値上がりより大きくなっています。ただし、二つを掛け合わせているため、何割が為替の分かを一つに決めることはできません。

逆向きも計算できます。仮の条件として、2026年4〜6月期の平均の水準（1ドル159.4円）でアメリカの住宅を買ったとします。現地の価格がこの10年と同じく+80.6%上がったあと、売るときの為替が1ドル108.0円（10年前の水準）に戻ったとすると、円で見た変化は+22.4%です（見込みではなく計算の例です）。

当サイトの試算。住宅価格は BIS、為替は ECB の参照レート（Source: ECB statistics.、2026-10-14取得）の四半期平均から計算。数字は丸める前の値で計算しています。表の丸めた値から計算し直すと、0.1ポイント前後から、国によっては1ポイント近くずれることがあります。米ドルは米連邦準備制度の対円レート（H.10、日次の四半期平均）でも107.9円→159.4円（+47.7%）で、ECBからの計算（+47.6%）との差は0.2ポイント未満でした。家賃・税・手数料・売りやすさは入っていません。

ドバイ・ベトナム・カンボジアには同じ物差しの推移が無い

ドバイ（UAE）・ベトナム・カンボジアは、BISが選んで公表している住宅価格の系列（selected series）に含まれていません。このため当サイトでは、ほかの国と同じ物差しの推移を出していません。

これらの国の「〇年で〇%」は、業者や民間の調査会社の数字であることが多いはずです（推測）。その場合も、次の節の6つの点を同じように確かめてください。

「〇年で〇%上がった」は6つの点をそろえないと比べられない

販売資料や記事の「〇年で〇%」は、次の点が分からないと比べられません。同じ国でも、どれを使うかで数字が何倍も変わります。

• 名目か実質か。トルコは10年の名目が+2376.9%ですが、実質は+68.4%です。インドネシアは名目+18.1%でも実質は−11.9%でした。
• 現地通貨か円か。タイは現地通貨で+29.7%、円で見ると+107.3%（当サイトの試算）です。円での数字には為替の動きが入っています。
• たとえばカナダは、実質で見ても10年の変化は+4.4%ですが、2022年1〜3月期の最高時からは−29.9%です。どこを起点にするかで印象が大きく変わります。
• 何の指数か。全国か一部の都市か、新築か中古か、1戸あたりか1㎡あたりかで動きが違います。上の表の「指数の対象」を見てください。
• 平均・中央値・1つの物件のどれか。国全体の指数と、ある物件の値上がりは別物です。
• 家賃・税・手数料を含むか。指数は価格の変化だけで、持っている間の収入や費用は入っていません。

物差しをそろえると、海外の住宅が必ず上がるとは言えない

57か国の10年の中央値は実質+27.3%ですが、実質でマイナスの国も12か国あります。

円で見た過去の大きな上がり幅には円安の分が入っており、これからの見込みとして読むことはできません。

業者の数字を見たら、名目か実質か、現地通貨か円か、いつからいつまでか、何の指数かを先に確かめることが必要です。そのうえで、売るときに円高に戻った場合の円での価値も一度計算しておく必要があります。家賃・税・手数料・売りやすさは指数に入っていないため、別に確かめます。