大分県大分市の地価はいくらか｜124地点の中央値と前年比

公開 2026-08-26／更新 2026-08-26

124地点、中央値66,650円

大分県大分市の地価公示（2026年）では、市内124地点が調査対象になっている。1平方メートルあたりの価格は、中央値が66,650円、平均は93,280円となった。平均が中央値を上回っているのは、一部の高額地点が全体の数値を押し上げているためだ。124地点という調査数の多さから、住宅地から商業地まで幅広い地点の価格が含まれていることがわかる。

この中央値66,650円は、大分県内16市区町村の中で最も高い水準にあたる。大分市は県内の順位で1番目に位置しており、県内他地域と比べて地価の水準が高い自治体であることが示されている。

ただし、この数値からわかるのはあくまで地価公示という制度上の価格であり、実際の売買で成立した成約価格ではない点には注意が必要だ。地価公示は毎年1月1日時点における標準地の価格を示すものであり、市内全体の土地取引の実勢を直接表すものではない。また、中央値や平均はあくまで124地点全体を集計した数値であり、個々の土地の価格は形状や接道状況、用途地域などの条件によって変わる。自分の所有地や関心のある土地の価格を知りたい場合、この章の数値はあくまで市全体の傾向を示す参考値として捉える必要がある。

前年比4.32%、10年24.1%

大分県大分市の前年比は4.32%となっている。この数値は、市内の地価公示地点における1年間の価格の動きを示す指標で、124地点の傾向を反映したものだ。プラスの値であることから、前年と比べて価格の水準が上がった方向にあることが読み取れる。

より長い期間で見ると、10年変化率は24.1%となる。1年間の4.32%という動きと、10年間の24.1%という動きを並べると、期間の長さによって数値の意味合いが異なることがわかる。ただし、この前年比や10年変化率も、地価公示という制度上の指標に基づくものであり、実際に土地が売買された際の成約価格の変動を示すものではない。1月1日時点の標準地価格をもとにした数値である点は、他の章と同様に留意しておく必要がある。

また、前年比や10年変化率は市内全体を集計した数値であり、個々の地点や個別の土地がこの通りに動いたことを意味するわけではない。所在地や用途地域、接道状況によって、実際の価格の動きには差がある。

末広町の価格が高い地点

末広町１丁目３番は、大分市内で最も価格の高い地点として位置づけられる。最寄駅は大分で、価格は754,000円/m²に達する。市全体の中央値66,650円/m²、平均93,280円/m²と比べると、この地点の価格水準がどれだけ突出しているかが数字の差からも読み取れる。

大分駅を最寄りとする地点は市内に33地点あり、その平均は189,315円/m²となっている。末広町１丁目３番はこの大分駅圏33地点の中に含まれる地点の一つであり、754,000円/m²という価格は、大分駅を最寄りとする地点群の平均189,315円/m²をさらに大きく上回る水準にある。他の最寄駅の平均、たとえば牧駅の90,387円/m²、南大分駅の73,727円/m²、高城駅の69,130円/m²と並べても、末広町１丁目３番の価格の高さが際立つ。

ただし、この754,000円/m²という数値も地価公示という制度上の価格であり、2026年1月1日時点における標準地の価格を示すものにすぎない。実際にこの地点やその周辺で土地の売買が成立した際の成約価格を示すものではなく、面している道路の状況や土地の形状、用途地域といった個別条件によって、同じ末広町内であっても価格は異なりうる。この地点の価格だけをもって、大分市内の他の土地の価格水準を推し量ることはできない。

住宅系地点の価格帯

大分市内の住宅系地点について、事実カードの数値のみで章を執筆する。

「住宅」の用途区分に分類される地点は市内に74地点あり、平均は67,897円/m²である。市全体の平均93,280円/m²と比べると低く、中央値66,650円/m²には近い水準にある。同区分内では最低13,200円/m²から最高367,000円/m²まで幅があり、74地点という数の多さの中に価格差が存在することがわかる。

「住宅,店舗」に分類される地点は9地点で、平均は128,233円/m²である。住宅のみの区分と比べると平均は高く、最低51,700円/m²、最高209,000円/m²という範囲を持つ。地点数は9地点にとどまり、住宅74地点に比べると少ない。

この2つの区分を並べると、住宅のみの地点群の平均67,897円/m²に対し、住宅と店舗が混在する地点群の平均は128,233円/m²であり、数字の上では後者が高い。ただし、これは各区分に属する地点の価格を単純に平均した値であり、住宅と店舗が混在することが価格を押し上げる要因になっているかどうかを直接示すものではない。区分ごとに含まれる地点の所在地や立地条件が異なるため、平均の差がそのまま用途の違いによる効果とは言えない。

なお、これらの数値はいずれも2026年1月1日時点の地価公示による標準地の価格であり、実際の売買における成約価格ではない。同じ「住宅」区分に含まれる地点であっても、最低13,200円/m²から最高367,000円/m²までの開きがあるように、個々の土地の価格は接道状況や土地の形状、具体的な所在地によって異なる。

店舗・事務所・工場の価格帯

店舗・事務所・工場の3区分について、事実カードの数値のみで比較する。

「店舗」に分類される地点は8地点で、平均は120,575円/m²である。最低59,000円/m²、最高206,000円/m²の範囲を持つ。「事務所」は6地点で、平均は151,816円/m²であり、店舗より地点数は少ないものの平均は高い。最低54,400円/m²、最高258,000円/m²という幅があり、店舗の最高206,000円/m²を上回る258,000円/m²が事務所区分に含まれている。「工場」は5地点で、平均は25,740円/m²にとどまる。最低16,400円/m²、最高41,300円/m²であり、店舗・事務所と比べて平均・最低・最高のいずれも低い水準にある。

3区分を並べると、事務所の平均151,816円/m²、店舗の平均120,575円/m²、工場の平均25,740円/m²の順になる。市全体の平均93,280円/m²と比較すると、事務所と店舗はこれを上回り、工場は下回る。ただし各区分の地点数は5地点から8地点と少なく、平均の差が用途そのものの特性によるものか、含まれる地点の所在地や立地条件による差なのかは、この数値だけでは判別できない。

これらの数値は2026年1月1日時点の地価公示による標準地の価格であり、実際の取引価格を示すものではない。工場に分類される地点であっても最低16,400円/m²から最高41,300円/m²までの開きがあるように、同じ用途区分内でも個々の土地の価格は接道状況や土地の形状、所在地によって異なる。

分かることと分からないこと

大分市の代表地点は、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率が14.9%と算出されている。防災科研のJ-SHIS(確率論的地震動予測地図2020年版)による数値で、地価公示のデータではないが、同じ大分市の地点として参照できる。この確率は市の代表地点を対象としたもので、124地点それぞれの数値ではない。

一方、事実カードから読み取れないことも多い。住宅は74地点で平均67,897円/m²、店舗は8地点で平均120,575円/m²、事務所は6地点で平均151,816円/m²というように、用途ごとの平均や最寄駅ごとの平均は分かる。しかし、なぜある用途の平均が高く、別の用途が低いのか、その要因までは数値から分からない。用途区分・最寄駅・地点数以外の個別要因、たとえば接道状況や土地の形状、具体的な所在地による価格差は、事実カードには含まれていない。

地価公示の価格は2026年1月1日時点の標準地における評価であり、実際の売買で成立する価格そのものではない。ある地点が属する用途区分や最寄駅の平均を上回るか下回るかは分かっても、その地点固有の価格がなぜその水準になっているかは、この公示データだけでは判断できない。住宅系の最低13,200円/m²と最高367,000円/m²の間に大きな幅があることも、平均や中央値だけでは説明がつかない。

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