国の空き家対策：勧告で固定資産税の特例が外れる。相続空き家は3,000万円控除

空き家は900万戸を超え、対策の実務は市区町村が担う

空き家は増え続けています。総務省の住宅・土地統計調査では、2023年10月1日時点の空き家は900万2千戸で、総住宅数に占める割合は13.8%と過去最高でした。賃貸・売却用や別荘などを除く空き家は385万6千戸です。

国の対策の土台は、2014年11月に公布された空家法（平成26年法律第127号）です。国は基本指針を定め、情報提供や財政面で支えます。所有者への指導や代執行などの措置を行うのは市区町村長です。

2023年6月14日に改正法が公布され、12月13日に施行されました。改正の柱は、活用の拡大（空家等活用促進区域・空家等管理活用支援法人）、管理の確保（管理不全空家への指導・勧告）、特定空家の除却等の円滑化（緊急代執行など）の3つです。

一般の所有者から見ると、相談も補助も、窓口は市区町村になります。

管理不全空家も勧告の対象になり、勧告で税の特例が外れる

特定空家は、空家法第2条第2項が定める状態にある空き家です。そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある、著しく衛生上有害となるおそれがある、適切な管理が行われず著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全のために放置が不適切である、のいずれかです。

管理不全空家は、2023年の改正で新しく設けられました。適切に管理されず、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家です（同法第13条）。

どちらも、勧告を受けると税の扱いが変わります。勧告を受けた空き家の敷地は、固定資産税の住宅用地特例の対象から外されます（地方税法第349条の3の2）。固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の状況で課税されるため、勧告後に迎える1月1日時点で勧告が続いていれば、その年度分から特例の対象外になります。

特定空家は、勧告に従わないと命令、さらに代執行へと進みます。

出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）、地方税法第349条の3の2、国土交通省「空家法改正の概要」

特例が外れると、仮の条件で土地の固定資産税は上限4.2倍になる

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなっています。課税標準は、住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）で評価額の6分の1、それを超える部分で3分の1です。特例の対象になる土地は原則として家屋の床面積の10倍までで（地方税法第349条の3の2）、標準税率は1.4%です（同法第350条）。

仮の条件として、土地の評価額1,200万円・面積200平方メートル以下・税率1.4%で計算します。特例ありの税額は年2万8,000円です。評価額にそのまま1.4%をかけると年16万8,000円で、6倍になります。

ただし、上限は6倍ではありません。特例が外れた土地は住宅用地以外の宅地（商業地等）と同じ扱いになり、課税標準は評価額の70%が上限です（総務省「固定資産税の概要」）。この上限で計算すると年11万7,600円で、特例ありの4.2倍です。

実際の税額は負担調整措置などで変わるため、市区町村の資産税課（東京23区は都税事務所）で確かめてください。

年税額 = 課税標準 × 1.4%。土地のみで、建物の固定資産税と都市計画税は含みません。上の3行は仮の条件による単純な比較です。3行目は課税標準が評価額の70%になった場合の額です。特例が外れた後の実際の課税標準は、前年度の課税標準の扱いや負担調整措置などで決まるため、この額と同じになるとは限りません。実際の税額は市区町村の資産税課で確かめてください。

相続空き家の3,000万円控除は、2027年12月31日までの譲渡が対象

相続した空き家を売るなら、税の特例があります。親などが一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）。2024年1月1日以後の譲渡で、家と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。

期限は決まっています。対象は2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡です（国税庁、令和8年4月1日現在の法令等）。

延長はまだ決まっていません。国土交通省は令和9年度税制改正要望で、2028年1月1日から2031年12月31日までの4年間の延長などを求めていますが、2026年10月14日時点では要望の段階です。

受けるには確定申告が必要です。添付書類の一つ「被相続人居住用家屋等確認書」は、家のある市区町村長から交付を受けます。

老人ホームなどに入所していた場合の扱いなど細かな要件があります。出典: 国税庁タックスアンサーNo.3306。個別の判断は税務署か税理士に確かめてください。

空き家率の上位は別荘地で、放置空き家の多さとは別の数字

地価データバンクでは、総務省の令和5年住宅・土地統計調査から市区町村ごとの空き家率（空き家数÷総住宅数）を載せています。数字のある1,283市区町村の中央値は13.98%で、20%以上が221、30%以上が37でした（当サイトで計算）。

上位には別荘地が並びます。長野県軽井沢町が70.38%、栃木県那須町が61.73%、静岡県熱海市が53.35%、山梨県北杜市が46.06%、和歌山県白浜町が43.21%でした。

住宅・土地統計調査の空き家には別荘などの二次的住宅が含まれるため、空き家率が高いことを、そのまま放置空き家が多いと読むことはできません。

空き家率が高い市区町村ほど、地価の伸びは小さめです。地価公示の地点が5つ以上ある市区町村では、空き家率20%以上の145市区町村の地価前年比の中央値が-0.71%、10%未満の206市区町村は+3.21%でした（当サイトで計算）。これは相関で、空き家が地価を下げたという因果はこのデータからは分かりません。

一般の所有者向けの補助は市区町村を通じて受ける。勧告の前に窓口で確かめたい

一般の所有者は、国の補助を国に直接申請するわけではありません。国土交通省の空き家対策総合支援事業（令和8年度当初予算59億円の内数、事業期間は令和8〜12年度）は、市区町村が空家等対策計画に基づいて行う除却・活用の取組を国が支える仕組みです。

例外は、NPOや民間事業者などのモデル的な取組です。国土交通省は「空き家対策モデル事業」で、こうした取組を直接支援しており、令和8年度の採択対象を2026年7月8日に公表しました。

所有者が解体や改修をする場合の補助は、市区町村が補助制度を設けていることが前提です。制度の有無・対象・上限額は市区町村ごとに違います。同じ内容は社会資本整備総合交付金の空き家再生等推進事業でも支援されます。

市区町村長は、NPO法人や社団法人などを空家等管理活用支援法人に指定でき、所有者の相談に乗る役割があります。

空き家を持っている人は、勧告を受ける前に、市区町村の空き家担当の窓口で補助制度と支援法人の指定の有無を確かめておくことが最初の一歩です。

市区町村が自ら実施する場合は、除却が国2/5・市区町村3/5、活用が国1/2・市区町村1/2。代執行等の場合は国1/2・市区町村1/2。出典: 国土交通省「空き家対策総合支援事業（R8概要資料）」