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トランクルームのオーナー手数料を管理委託と比較

執筆・編集：トランクルーム投資・土地活用の事業者DB 編集部（運営 合同会社Radineer）／更新日 2026年11月6日

管理委託は売上から管理費を差し引いた残りが、一括借上げは事業者が支払う賃料がオーナーの収入になる契約を想定して比べます。実際の仕組みは契約によって異なるので、契約書で確かめます。管理費の率や賃料の水準は、この記事で使った事実には含まれていません。満室時の売上を100と置くと、管理委託の手取りは「100−管理費」、一括借上げは「賃料」で、どちらが多いかは見積書の率で決まります。空室が出たとき、管理委託では売上が減るので手取りも減ります。どれだけ減るかは管理費の決め方によって変わるので、見積書の式で確かめます。一括借上げで賃料が固定の契約なら、空室が出ても手取りは変わりませんが、減額条項があるかは契約書で確かめます。

手取りの計算

表は満室時の売上を100とした式です。管理費が売上に掛かる率で決まる契約なら、空室で売上が減れば管理委託の手取りも減ります。管理費の決め方は契約によって異なるので、見積書で確かめます。

方式 月の手取り（売上100） 年の手取り（100×12か月＝1,200） 空室のとき
管理委託 100−管理費（売上×管理費の率） 1,200−管理費×12か月 売上が減れば手取りも減る。どれだけ減るかは管理費の決め方で変わるので見積書で確かめる
一括借上げ 賃料（見積書の月額） 賃料×12か月 賃料が固定の契約なら手取りは変わらない。減額条項の有無は契約書で確かめる

基準の100は比較用の仮の数字で、土地だけを貸す方式の賃料水準は資料に無いので見積もりで確かめます。満室時に一括借上げの賃料と管理委託の手取りのどちらが多いかは、見積書の率を上の式に当てはめて比べます。開業直後の稼働率の目安は当方が確認できた公式の記載にはないので、立ち上がりの期間に売上が少ない場合の手取りも、見積の数字で計算します。

土地活用型・運営代行の方式を記載している事業者

当方の一覧で公式サイトを確認できた事業者は23件です。下の7社は、当方の一覧で土地活用型か運営代行に分類した方式を公式サイトに記載している事業者で、2026-11-02時点の公式の記載のため変わることがあります。並びは評価ではなく、全社の一覧はDBで見られます。[1]

名称 運営会社 方式（公式の記載） 地域（公式の記載）
加瀬のレンタルボックス／建築型トランクルーム 株式会社 加瀬倉庫 貸地・家賃保証／管理委託／独立経営／共同経営 主に一都三県。「初期投資0円〜」の記載は東京・神奈川・千葉・埼玉に限る [2]
ハローストレージ パートナー制度 エリアリンク株式会社 運営代行（パートナー制度） 全国47都道府県に2,850物件（2025年12月末時点の運営実績） [3]
プライベートボックス 京葉物流（株） 一括借上げ 施設検索のエリアは東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県 [4]
オレンジコンテナ アパルトマンイクシーズ株式会社 土地賃借／一括借上げ 関東・関西エリア中心 [5]
habit／トランクデイズ 株式会社 イコム 土地賃借 関東 [6]
ライゼボックス 株式会社ライゼ 建築・借り上げ 大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県 [7]
プラスルーム 株式会社錦屋 借上運営／FC／直営店売却 直営・FC合わせて全国230店舗以上 [8]

空室を誰が持つか

この記事で想定した一括借上げの契約では、収入は事業者が払う賃料で決まるので、賃料が固定なら空室が出ても手取りは変わりません。賃料の水準と見直し条項は見積書と契約書で確かめます。この記事で想定した管理委託の契約では、収入は売上から管理費を引いた残りなので、空室で売上が減れば手取りも減ります。管理費の決め方は契約によって異なるので、見積書で確かめます。開業直後に売上が少ない期間の費用をどちらが持つかは、契約書で確かめます。habitとオレンジコンテナは、土地賃借の方式を公式サイトに記載しています。土地を貸す形で契約できるかどうかの条件は、問い合わせで確かめます。建物の費用をどちらが持つかは、この記事で使った事実には含まれていないので、見積で確かめます。[6,5]

「管理」の取り分がどう分かれるかは、契約の中身を見ないと分かりません。3部屋を契約した投資家が、取り分の内訳をこう書いています。

投稿では、3部屋の家賃27,000円のうち自分の取り分が13,000円、管理会社が14,000円と書かれています。[9]

この人の契約では、管理会社の取り分14,000円が自分の取り分13,000円より多くなっています。契約の方式や内訳は投稿に書かれていないので、自分の見積書では管理費の率と、それが売上と利益のどちらに掛かるかを数字で確かめます。[9]

契約前の確認

  1. 見積書に、管理委託なら管理費が売上の何％か、一括借上げなら賃料が相場の何％かを書面で出してもらいます。
  2. 上の表の100を自分の想定売上に置き換え、満室時と空室時の手取りを方式ごとに出します。

  3. 立ち上がりの期間を見ます。黒字化までの期間の目安は当方が確認できた公式の記載にはないので、その期間の費用と収入をどちらが持つかを契約書で確かめます。

  4. [ ] 管理費は売上の何％か。空室でも固定で掛かる費用はあるか

  5. □ 一括借上げの賃料は相場の何％か。賃料の見直し条項はあるか
  6. □ 稼働率が上がるまでの赤字をどちらが持つか
  7. □ 契約期間と途中解約の条件
  8. □ 同じ土地で複数の方式の見積を取ったか

よくある質問

Q. 一括借上げの賃料は契約期間中ずっと同じですか？

A. 借地借家法では、建物の借賃が経済事情の変動などで不相当になったとき、契約の条件にかかわらず当事者は将来に向かって増減を請求できます。賃貸住宅管理業法の「賃貸住宅」は人の居住の用に供する家屋またはその部分と定義され、同法の「特定賃貸借契約」（サブリース）は賃貸住宅の賃貸借契約を対象としています。トランクルームの契約に同法が及ぶかは当方では確認していないので、賃料の見直しや減額の条項は契約書で確かめます。

Q. 管理委託で、開業直後の稼働率はどのくらい見ればいいですか？

A. 開業直後の稼働率の目安になる数字は、当方が確認できた公式の記載にはありません。見積の段階で、事業者に近隣で直近に出店した物件の稼働率の推移を書面で出してもらい、その数字で空室時の手取りを計算します。

Q. 管理委託と一括借上げを同じ会社で選べますか？

A. 加瀬倉庫は公式サイトに貸地・家賃保証・管理委託・独立経営・共同経営の方式を並べて記載しています。家賃保証が一括借上げと同じ内容か、どの方式を利用者が選べるかは公式の記載では確認できないので、問い合わせで確かめます。ヴェルリースは、当方の一覧でサブリース・業務委託の土地活用型に分類しています。

参考資料

  1. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://radineer.asia/trunkroom/
  2. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.kasegroup.co.jp/owner/lp/
  3. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.arealink.co.jp/service/storage/partners/
  4. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.privatebox.co.jp/owner/
  5. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://rentalbox.jp/owner
  6. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://habit156.com/wanted/
  7. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://owner.reisebox.co.jp/
  8. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.trunkroom-fc.com/
  9. 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2025/3/28 13:59）https://www.zeiri4.com/c_3/q_155828/

このサイトは投資の勧誘・推奨・助言を行いません。商品の内容・リスク・税務上の扱いは各事業者と税理士に確認してください。税務の扱いは個別の事情で変わるため、契約や申告の前に税理士に確認してください。