トランクルーム開業の初年度収支シミュレーション｜試算例と稼働率
執筆・編集：トランクルーム投資・土地活用の事業者DB 編集部（運営 合同会社Radineer）／更新日 2026年11月6日
初年度の収支は、事業者の試算例をそのまま当てはめても、初期費用が年間利益を上回る間は持ち出しになります。事業者の試算例に年間利益と初期費用が示されていれば、初年度の累計は「年間利益×1年−初期費用」で出します。この年間利益が初年度から満額出るかは試算例だけでは分からないので、下の表と稼働率の実績を見て判断します。
試算例で見る1〜3年目
事業者の試算例から、年間利益と初期費用の二つの数字を受け取ります。この二つの数字だけで、累計の収支を期間別に出す式は次のとおりです。
| 期間 | 式 | 累計収支 |
|---|---|---|
| 1年 | 年間利益×1年−初期費用 | 初期費用が年間利益より大きい間はマイナス |
| 2年 | 年間利益×2年−初期費用 | 初期費用が年間利益の2倍より大きい間はマイナス |
| 3年 | 年間利益×3年−初期費用 | 初期費用が年間利益の3倍より大きい間はマイナス |
3年目の終わりに初期費用が戻っているかどうかは、試算例の年間利益と初期費用の実額を式に入れて確かめます。この表は試算例の年間利益が初年度から満額出た場合の数字で、初年度の稼働率がその前提に届くかは事業者に確かめます。月額の賃料単価と本体以外の費用の内訳は、見積もりで確かめます。
方式ごとの費用と収入
当方の一覧で公式サイトを確認できた事業者は23件あり、方式は土地活用型・FC・運営代行・投資商品型などに分かれます。以下は2026-11-02の確認日時点の公式の記載で、変わることがあります。[1]
| 方式 | 初期費用（公式の記載） | 収入の決まり方 | 稼働率が低い間の負担 |
|---|---|---|---|
| 屋外型を自分で持ち管理委託 | 本体以外を含めた総額と本体1基の目安は事業者の見積もりで確かめる | 管理費の有無と決まり方は事業者の契約条件で確かめる | 売上が少ない間に管理費がどう引かれるかは、事業者の契約条件で確かめる |
| 建物を転用・賃借 | my cube（日本ビルドライフ）は千葉県の空き店舗・空き家・空きビルの転用と経営支援を扱う。初期費用の金額は、この記事で使った事実の中には無いので事業者の見積もりで確かめる | 収納ピット（アンビシャス）は物件所有者からテナントとして賃借する形で物件を募集。賃料や収入の決まり方は事業者の契約条件で確かめる | 稼働率が低い間の負担を所有者と事業者のどちらが持つかは、契約条件で確かめる [2,3] |
| 一括借上げ（マスターリース） | オレンジコンテナ（アパルトマンイクシーズ）が土地賃借/一括借上げの形でオーナーを募集。 | 賃料の決まり方は事業者の契約条件で確かめる | 稼働率が低い間の負担を貸す側と借りる側のどちらが持つかは、契約条件で確かめる [4] |
初年度の稼働率は事業者に確かめる
初年度の稼働率は、出店して間もない物件の実績として事業者に確かめます。
費用と売上の実額が書かれた例として、トランクルームを貸している不動産業者の投稿があります。
コンテナの購入・設置費用は約4000万円、賃料売上は年間約2500万円という内容です。[5]
この投稿の場合、初年度から年間約2500万円の売上が出たと仮定して売上と設置費用だけで見ると、1年目の累計は 2500万円×1年−4000万円、2年目の累計は 2500万円×2年−4000万円 の式で出ます（運営経費を引く前の数字で、初年度の稼働率は投稿に書かれていません）。管理委託にする場合は、管理費の有無と決まり方、引かれる時期を事業者に確かめます。[5]
土地・建物別の選び方
土地を持っている人の候補になりうるのが、土地賃借の形で用地を募集している事業者です。当方の一覧では土地活用型が11件あり、土地賃借や一括借上げのほか、建物転用・経営支援を内容とするものも含まれ、中身は事業者ごとに異なります。habit／トランクデイズ（イコム）やオレンジコンテナ（アパルトマンイクシーズ）は土地賃借の形で用地を募集しており、加瀬のレンタルボックスは東京・神奈川・千葉・埼玉に限り「初期投資0円〜」と記載しています。「初期投資0円〜」には東京・神奈川・千葉・埼玉に限るという注記があるので、手持ち資金がどこまで要るかは事業者ごとに確かめます。[6,4,1,2,7]
空き店舗や空きビルを持っている人向けには、建物を転用する形や、事業者がテナントとして賃借する形があります。my cube（日本ビルドライフ）は千葉県の空き店舗・空き家・空きビルの転用を扱い、収納ピット（アンビシャス）は物件所有者からテナントとして賃借する形で関東・関西ほかの物件を募集しています。[2,3]
親の土地でトランクルームを賃貸する人の投稿では、コンテナにかかった金額と税の扱いがこう書かれています。
コンテナに3000万円かかり、償却資産税がかかるという内容です。[8]
国の倉庫業登録の手引きは、建築基準法・都市計画法をクリアしていない物件では倉庫業を営めないとし、物件の建築・購入・賃借の前に自治体の建築部局へ相談するよう勧めています。[9]
着手前の確認リスト
- □ 初年度の累計を「年間利益×1年−初期費用」で出し、その持ち出しに耐えられる額か見た
- □ 事業者の試算の年間利益が満室前提か、新規稼働率の水準かを分けて聞いた
- □ 本体以外の費用の内訳を見積もりで受け取った
- □ 管理委託の管理費率と一括借上げの賃料の割合を、同じ物件・同じ満室売上で式にして比べた
- □ 設置前に要る手続きを自治体の建築部局で聞いた
よくある質問
Q. 満室になったら管理委託と一括借上げのどちらが多く残りますか
A. 満室時にどちらが多く残るかを示す資料は、この記事で使った事実の中にはありません。管理委託の管理費の決まり方と一括借上げの賃料を事業者から受け取り、同じ満室売上で両方の手取りを式にして比べます。
Q. 規模を大きくすれば早く黒字になりますか
A. 規模が大きいほど早く黒字になることを示す資料は、この記事で使った事実の中にはありません。規模ごとの見通しは事業者の試算で確かめます。
Q. 需要は伸びていますか
A. 市場全体の伸びを示す数字は、この記事で使った事実の中にはありません。需要は出店候補地の周辺について事業者に確かめます。
Q. コンテナを置くだけなら手続きは要りませんか
A. コンテナ倉庫を新たに設置する場合に建築基準法に基づく建築確認申請が必要となることを、ホームページ掲載等で広く周知するよう求める通知が出ています。
参考資料
- 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://radineer.asia/trunkroom/
- 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://nbl-co.jp/
- 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://ambitious8.biz/product/branchshop/
- 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://rentalbox.jp/owner
- 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2017/11/29 8:40）https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11182678061
- 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://habit156.com/wanted/
- 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.kasegroup.co.jp/owner/lp/
- 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2012/3/9 19:26）https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1283120077
- 国土交通省中国運輸局「これから倉庫業を始めようとお考えの方へ」（倉庫業登録申請の手引き）（2026-11-03取得時点）https://wwwtb.mlit.go.jp/chugoku/content/000362815.pdf
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