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ロードサイドの遊休地にトランクルーム、まず用途地域と区域から見る

執筆・編集：トランクルーム投資・土地活用の事業者DB 編集部（運営 合同会社Radineer）／更新日 2026年11月6日

ロードサイドの遊休地でも、コンテナ型トランクルームを置けるかは、まず用途地域で見きわめることになります。国が用途地域違反の例として挙げるのは第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域で、仙台市の例ではこれに市街化調整区域を加えて原則置けないと案内しています。原則不可とされない地域でも、倉庫として設置し継続的に使う、随時かつ任意に移動できないコンテナは建築物に当たり、確認が要る建築物なら着工前に建築確認を受けて確認済証の交付を受けてから設置します。[1,2,3]

原則置けない地域の一覧

同じ「トランクルーム」でも、他人から有償で寄託を受けた物品を倉庫で保管する事業には倉庫業法の登録が要り、該当するかは個別の事業形態で判断されます。寄託型は中国運輸局の手引きで、準住居地域を除く住居地域と開発許可のない市街化調整区域では原則認められないとされています。[4,5]

土地の区分 コンテナを倉庫として設置する場合（建築確認を受ける） 倉庫業の登録が要る事業に当たる場合（倉庫業を営む倉庫）
第一種・第二種低層住居専用地域 国の違反例。仙台市の例でも原則不可 手引きの「準住居地域を除く住居地域」に含まれれば原則認められない [1,2,5]
第一種中高層住居専用地域 国の違反例。仙台市の例でも原則不可 手引きの「準住居地域を除く住居地域」に含まれれば原則認められない [1,2,5]
第二種中高層・第一種住居・第二種住居地域 国の違反例には挙がっていない 手引きの「準住居地域を除く住居地域」に含まれれば原則認められない [1,5]
準住居地域 国の違反例には挙がっていない 手引きは「準住居地域を除く住居地域」で原則不可としており、準住居地域はその記載の対象外 [1,5]
市街化調整区域 仙台市の例では原則不可 開発許可がなければ原則認められない [2,5]

市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされています。なお、調整区域に限らず、都市計画区域・準都市計画区域内で開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければなりません。表にない近隣商業・商業・工業系の地域の扱いは資料に無いので、お住まいの市区町村の建築部局で、自分の土地の用途地域とあわせて確かめます。[6]

貸すか自分で建てるか

用途地域を越えたら、次は自分が建築主になるか、土地を事業者に貸すかです。ここに挙げる事業者の記載は2026-11-02確認時点の公式の記載で変わることがあり、並びは評価ではなく、特定の事業者を勧めるものではありません。

方式 費用・収入の目安（各社の記載） 注意点 当方の一覧にある例
自分で設置し管理委託 初期費用と管理費の金額は各社の公式ページで確認する（当方の事実に金額の記載はない） 確認が要る建築物なら建築主が着工前に確認申請をする。国は、コンテナを建築物に転用する場合の構造上の留意点として、腐食・腐朽していないコンテナを使い、鉄筋コンクリート造等の基礎に緊結することを挙げている（平成元年通達） 加瀬のレンタルボックス（管理委託・独立経営を扱う） [3,1,7]
一括借上げ（マスターリース） 賃料の水準と設定方法は各社の公式ページで確認する（当方の事実に割合の記載はない） 契約条件（期間・賃料改定）は各社の公式ページで確認する プライベートボックス（東京・千葉・神奈川・埼玉）、ライゼボックス（大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀） [8,9]
土地を貸す（土地賃借） 地代の水準と設定方法は各社の公式ページで確認する（当方の事実に金額の記載はない）。加瀬倉庫の「初期投資0円〜」（東京・神奈川・千葉・埼玉に限る）は貸地・家賃保証・管理委託・独立経営・共同経営をまとめた土地活用型の最低金額の記載で、土地賃借のみの条件かは公式ページで確かめる 対応地域は各社の記載で異なり、公式ページで確かめる habit／トランクデイズ（関東）、オレンジコンテナ（関東・関西中心） [7,10,11]

当サイトの事業者一覧では、公式サイトで確認できた事業者は23件で、内訳は土地活用型11件、投資商品型5件、FC2件、運営代行1件、販売1件、紹介1件、建物活用型1件、物件買取1件です。公式サイトが見られない・事業終了・処分歴などの4件は載せていません。[12]

状況別の見きわめ

田舎の片側一車線道路沿いに350坪の空き地を持つ人が、トランクルーム経営を検討している例があります。[13]

この人のように田舎の道路沿いなら、まず市街化調整区域かどうかを都市計画図で見ます。調整区域なら、仙台市の例では原則置けないと案内され、寄託型も手引きでは開発許可がなければ原則認められないとされています。[2,5]

低層住居専用地域に当たると、撤去まで至った例があります。横浜市の是正事例では、第1種低層住居専用地域でレンタルボックスの利用者を募集していた二段積みコンテナ倉庫に除却命令と除却までの使用禁止命令が出され、設置者が撤去しました。[1]

準住居地域は、国の違反例にも、寄託型の原則不可の対象にも挙がっていません。ただしコンテナを2段に積む計画は、国の通知が地震発生時等の転倒の危険に留意を求め、大阪府は特に危険な2段積みを優先して是正するよう指導しています。[1,5,14]

トランクルームを貸している不動産業者は、ロードサイドでないと借り手がなかなか見つからないと書いています。[15]

着工前にする順番

  1. 用途地域と区域を見る。 都市計画図で、表の原則不可の区分に当たらないかを調べます。
  2. 建築部局に相談する。 船橋市の例では建築士に相談のうえ設置するよう案内し、中国運輸局の手引きも物件の建築・購入・賃借の前に自治体建築部局への相談を勧めています。[16,5]
  3. 建築確認を受ける。 大阪府の例では、継続的に倉庫として使うコンテナは確認申請が要り、確認済証がないと設置できません。[14]

  4. 寄託型なら倉庫業の登録を受ける。 倉庫業は国土交通大臣の登録が要り、完了検査済証のない建築物は登録申請を受けられません。[17,5]

  5. [ ] 都市計画図で用途地域と、市街化調整区域かどうかを見た

  6. □ 第一種・第二種低層住居専用、第一種中高層住居専用、調整区域のどれにも当たらない
  7. □ 自分の事業形態が、有償で寄託を受けた物品を保管する倉庫業の登録を要するものに当たるかを確かめた（該当するかは個別の事業形態で判断される）[4]
  8. □ 建築部局に相談し、建築士と建築確認の申請を進めた
  9. □ コンテナは腐食がなく、鉄筋コンクリート造等の基礎に緊結する設計になっている
  10. □ 2段積みにするなら転倒への対策を設計に入れた
  11. □ 事業者に貸す場合、対応地域と賃料の設定方法を公式ページで見た

よくある質問

Q. 置いた後に違反と分かるとどうなりますか？

A. 特定行政庁は違反建築物の所有者や管理者に、工事停止や除却・使用禁止などの是正措置を命じることができます。東京都の例では、既設のコンテナも適合しなければ違反建築物になるとしています。

Q. 場所だけ貸す方式でも倉庫業の登録が要りますか？

A. 国交省の回答では、有償で寄託を受けた物品を倉庫で保管する事業に登録が要り、該当するかは個別の事業形態で判断するとしています。認定を受けていない倉庫は「認定トランクルーム」やこれと紛らわしい名称を使えません。

Q. 開業してすぐ埋まりますか？

A. 当方の事実に稼働率の数字はありません。稼働率の推移は各事業者の公表資料で確かめます。

Q. 遊休地にコンテナを置けば相続税の評価は下がりますか？

A. 小規模宅地等の特例の対象は建物または構築物の敷地に限られ、貸付事業用宅地等に当たる場合の限度面積は200平方メートル・減額割合は50％です。ただし「貸付事業」は不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業に限られ、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供した宅地等は原則除かれます。コンテナを置いた土地がこの貸付事業用宅地等に当たるかは当方の事実に記載がないので、税理士か税務署で確かめます。

参考資料

  1. 国土交通省住宅局建築指導課建築安全調査室長「コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について」（国住安第5号 平成26年12月26日、別添に国住指第2174号 平成16年12月6日・住指発第239号 平成元年7月18日）（平成26年12月26日付）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
  2. 仙台市「コンテナを利用した建築物について」（2026-11-03取得時点）https://www.city.sendai.jp/kenchikushido-shido/container.html
  3. 建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）e-Gov法令API v2（第二条第一号）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/325AC0000000201?response_format=json
  4. 国土交通省大臣官房参事官（物流産業）法令適用事前確認手続 回答書（倉庫業法第3条）（令和3年12月20日付照会への回答）https://www.mlit.go.jp/appli/content/001485373.pdf
  5. 国土交通省中国運輸局「これから倉庫業を始めようとお考えの方へ」（倉庫業登録申請の手引き）（2026-11-03取得時点）https://wwwtb.mlit.go.jp/chugoku/content/000362815.pdf
  6. 都市計画法（昭和四十三年法律第百号）e-Gov法令API v2（第七条第三項）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/343AC0000000100?response_format=json
  7. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.kasegroup.co.jp/owner/lp/
  8. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.privatebox.co.jp/owner/
  9. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://owner.reisebox.co.jp/
  10. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://habit156.com/wanted/
  11. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://rentalbox.jp/owner
  12. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://radineer.asia/trunkroom/
  13. 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2023/10/27 14:58）https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13288060488
  14. 大阪府「コンテナを利用した倉庫について」（2026-11-03取得時点）https://www.pref.osaka.lg.jp/o130190/kenshi_anzen/contena/index.html
  15. 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2017/11/29 8:40）https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11182678061
  16. 船橋市「コンテナを利用した建築物について」（2026-11-03取得時点）https://www.city.funabashi.lg.jp/jigyou/kenchiku_kaihatsu/006/p051909.html
  17. 倉庫業法（昭和三十一年法律第百二十一号）e-Gov法令API v2（第二条第二項）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/331AC0000000121?response_format=json

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