トランクルーム一括借り上げの賃料減額と更新で見る点

執筆・編集：トランクルーム投資・土地活用の事業者DB 編集部（運営 合同会社Radineer）／更新日 2026年11月6日

建物を貸す一括借り上げでは、借賃が経済事情の変動等で不相当になったとき、契約の条件にかかわらず当事者は将来に向かって借賃の増減を請求できると借地借家法が定めています。そのため、借賃がそのように不相当になったときは、事業者からの減額の請求を契約書の文言だけで止めることはできません。更新や減額の通知が来たら、まず契約書で「貸しているのは土地か建物か」と、賃料改定・更新・解約の条項を確かめます。そのうえで、減額の理由を事業者に書面で出してもらうところから始めます。^[1]

契約の型によって、減額の扱いと読む条項が変わる

「トランクルームの一括借り上げ」という名前の契約には、いくつかの型があります。土地だけを貸すもの、建物ごと借り上げてもらうもの、オーナーがコンテナを買い、事業者が運営を受け持つものです。当サイトの事業者一覧で公式サイトを確認できた事業者は23件で、内訳は土地活用型11件、投資商品型5件、FC2件、運営代行1件、販売1件、紹介1件、建物活用型1件、物件買取1件でした。^[2]

以下の表の事業者についての記載は、当サイトの事業者一覧に記録した公式サイトの記載をもとにしており、その後変わることがあります。

一括借り上げのなかには、業者が借り上げた区画をさらに別の人が又借りして貸す形もあります。この形を、借りる側の人が書いた投稿があります。

アパートを経営する人が、ビルオーナーから業者が一括借り上げしたトランクルームを又借りして貸す方式で、4室を運営していると書いています。^[12]

この人の場合、ビルオーナーと利用者のあいだに、借り上げた会社と、又借りした本人の二段が入っています。減額や更新の話をする相手がだれになるかは、契約書の当事者欄で確かめます。

賃料減額を求められたときの読み方

条文の文言は「将来に向かって」なので、過去の賃料までさかのぼって下げる内容は、この条文には書かれていません。^[1]

土地の賃借型で減額を求められたら、契約書を持って弁護士に確かめてください。

減額と更新の通知を受けたときに、手元で確かめる項目です。

• □ 減額後の賃料をいつから適用する案なのか
• □ 更新しない場合の通知期限と、コンテナや建物の扱い（原状回復）
• □ 中途解約の条件と違約金の定め
• □ 契約相手の会社名が、契約したときと同じか
• □ 組合契約・匿名組合契約などで出資する型なら、勧誘した会社の金融商品取引業の登録番号

更新しない・事業者を替えるときに出てくる手続き

減額に応じずに更新を見送れるか、その後に自分で運営する、別の事業者に任せる、売却するといった道を取れるかは、当方の資料では確かめられないので、契約書の更新・解約の条項を確かめてください。倉庫業法でいう「トランクルーム」は、寄託を受けた個人（消費者）の物品を保管するための倉庫と定義されています。倉庫業を営むには国土交通大臣の登録が要ります。^[13]

自分で運営する場合に、その運営の形が倉庫業に当たるかどうかは資料には書かれていないので、地方運輸局に確かめてください。国土交通省中国運輸局の手引きは、建築基準法・都市計画法をクリアしていない物件では倉庫業を営めないとしています。そのうえで、物件を建てる・買う・借りる前に、自治体の建築部局へ相談するよう勧めています。^[14]

ほかの事業者に移る場合、一括借り上げ以外の受け方を公式サイトに書いている事業者もあります。エリアリンクはパートナー制度として運営代行を掲げ、「全国47都道府県に2,850物件・12万5,076室を展開（2025年12月末時点）」と運営実績を記載しています。収納ピットは物件の所有者からテナントとして借りる形で、関東全域・関西全域などの募集エリアを載せています。キュラーズは東京都（23区中心）、神奈川県、千葉県、埼玉県の土地・ビルの買取を掲げています。^[15,16,17]

住宅向けのサブリース規制・投資商品型との違い

サブリースの規制として知られる賃貸住宅管理業法は、「賃貸住宅」を人の居住の用に供する家屋または家屋の部分と定義しています。同法の「特定賃貸借契約」は、賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む目的で結ぶ、賃貸住宅の賃貸借契約を指します。^[18]

金融商品取引業は内閣総理大臣の登録を受けた者でなければ行えません。金融庁は、ファンド持分の自己募集を業とする者には第二種金融商品取引業の登録が義務づけられていると説明しています。^[9,19]

金融庁は、登録なしに一般投資家へファンドへの出資を勧誘することは法律違反の可能性があり、無登録業者の勧誘は詐欺的な商法のおそれが高いとしています。一覧では、クリエイト西武が会社概要に「金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1270号」と記載していました。ヴェルリースとA.Pプランニングの公式サイトでは、金融商品取引業の登録番号の記載を確認できませんでした。^{[19,20,10,11]}

よくある質問

参考資料

1. 借地借家法（平成三年法律第九十号）e-Gov法令API v2（第三十二条第一項）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/403AC0000000090?response_format=json
2. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://radineer.asia/trunkroom/
3. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://habit156.com/wanted/
4. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://rentalbox.jp/owner
5. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.privatebox.co.jp/owner/
6. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://owner.reisebox.co.jp/
7. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.trunkroom-fc.com/
8. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.kasegroup.co.jp/owner/lp/
9. 金融商品取引法（昭和二十三年法律第二十五号）e-Gov法令API v2（第二十九条）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/323AC0000000025?response_format=json
10. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://verulease.jp/service/trunkroom-invest/
11. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://business.applanning.jp/investment/
12. 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2021/5/2 04:57）https://www.zeiri4.com/c_5/c_1021/q_72525/
13. 倉庫業法（昭和三十一年法律第百二十一号）e-Gov法令API v2（第二条第二項）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/331AC0000000121?response_format=json
14. 国土交通省中国運輸局「これから倉庫業を始めようとお考えの方へ」（倉庫業登録申請の手引き）（2026-11-03取得時点）https://wwwtb.mlit.go.jp/chugoku/content/000362815.pdf
15. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.arealink.co.jp/service/storage/partners/
16. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://ambitious8.biz/product/branchshop/
17. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.quraz.com/company/property.aspx
18. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和二年法律第六十号）e-Gov法令API v2（第二条第一項）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/502AC0000000060?response_format=json
19. 金融庁「いわゆるファンド形態での販売・勧誘等業務について」（2026-11-03取得時点）https://www.fsa.go.jp/ordinary/fund/index.html
20. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.create-seibu.com/

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