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トランクルームは屋外か屋内かどっち？土地30坪で確かめること

執筆・編集：トランクルーム投資・土地活用の事業者DB 編集部（運営 合同会社Radineer）／更新日 2026年11月6日

土地30坪なら、屋外型か屋内型かを収益で比べる前に、その土地の用途地域を調べます。コンテナの貸し倉庫は、第一種・第二種低層住居専用地域などに建てると用途地域違反の例に当たると国交省が示しています。30坪で何室取れ、どちらの収益が高いかを示す資料は手元にないため、ここでは比べず、判断の順番を示します。[1]

土地30坪で屋外と屋内どっちかを比べる表

土地にコンテナなどを置くものを屋外型、建物の中を区画にするものを屋内型と呼びます。土地30坪の場合、法令上の扱いと資料の有無は次のとおりです。

比べる点 屋外型（コンテナなど） 屋内型（建物の中）
建築物に当たるか 倉庫として設置して継続的に使い、随時かつ任意に移動できないコンテナは建築物 倉庫は建築物に含まれる [1,2]
建築確認 建築物に当たり、一定の建築物であれば着工前に確認が必要 一定の建築物であれば着工前に確認が必要 [2]
用途地域 コンテナを利用した貸し倉庫を第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域内に建築しているものは違反の例 手元の資料に記載なし [1]
積み重ね 地震発生時等の転倒に留意するよう国が求めている 手元の資料に記載なし [1]
30坪で取れる室数・収益 手元の資料に記載なし 手元の資料に記載なし
維持の手間・保管環境の差 比較データなし 比較データなし

維持の手間については、当事者の次の投稿があります。これは投稿者の見方で、屋内と屋外の差を測った資料ではありません。

投稿の要旨は、トランクルーム経営を考えるなら、屋内（部屋）型の方がメンテナンスが少なく良いのではないか、というものです。 （「Yahoo!知恵袋の投稿」）[3]

屋外のコンテナも土地30坪に置けば建築物に当たることがある

「コンテナは置くだけだから建物ではない」という説明には注意が必要です。国の通知は、倉庫として設置して継続的に使い、随時かつ任意に移動できないコンテナを建築基準法第2条第一号の建築物としています。一定の建築物を建てる建築主は、着工前に申請書を出して建築主事等の確認を受け、確認済証の交付を受けなければなりません。[1,2]

「10平方メートル以内なら確認はいらない」と聞いたときは、条件を読みます。この適用除外は、防火地域・準防火地域の外で増築・改築・移転する部分の床面積の合計が10平方メートル以内の場合の規定で、新築は含まれません。土地30坪のうち狭い範囲しか使わない計画でも、面積だけでは判断できません。[2]

物置に近い形の提案では、別の基準も出てきます。国交省の技術的助言は、土地に自立して設置する小規模な倉庫のうち、外部から荷物を出し入れでき、内部に人が立ち入らないものは建築物に該当せず、建築確認等も不要としています。一方で茨城県の例では、スチール物置、プレハブ・ユニットハウス、コンテナ、簡易な屋根がけは原則として全て建築物に該当すると案内しています。[4,5]

土地30坪の用途地域で屋外型が止まる場合

コンテナを使う屋外型は、土地の広さとは別に用途地域も確かめます。国交省が示す違反の例は、コンテナを利用した貸し倉庫を第一種・第二種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域内に建築しているものです。仙台市の例では、市街化調整区域や同じ住居系の地域で、原則としてコンテナを倉庫として設置できないと案内しています。[1,6]

屋内型で倉庫の建物を建てる場合の用途地域の扱いは資料には書かれていないので、お住まいの市区町村に確かめてください。

30坪に区画を増やす案としてコンテナの積み重ねが出たら、安全面も確認します。国の通知は、コンテナを複数積み重ねる場合、地震発生時等に転倒して周囲に危害を及ぼすおそれに留意するよう求めています。[1]

屋内型を土地30坪で考えるなら建物の有無から

屋内型は建物の中を区画にする形なので、今その土地に建物があるかどうかで話が変わります。更地の30坪なら、倉庫の建物を建てる計画になり、その建物は建築物です。一定の建築物なら、屋外型と同じく着工前の確認が関わります。[2]

広さの近い土地で、駐車場と組み合わせる案を書いた人もいます。投稿者の土地は35坪で、次の投稿はその人の計画です。

投稿の要旨は、1階を駐車場、2階をトランクルームにする案です。 （「Yahoo!知恵袋の投稿」）[7]

30坪で同じ形が取れるか、費用がいくらかかるかを示す資料はありません。建物の階数や駐車場の台数を前提にした試算が出てきたら、その土地の用途地域でその計画を建てられるかも市区町村に確かめてください。

土地30坪の屋外・屋内を相談する相手と確認リスト

当サイトの事業者一覧では、公式サイトで確認できた事業者は23件で、内訳は土地活用型11件、投資商品型5件、FC2件、運営代行1件、販売1件、紹介1件、建物活用型1件、物件買取1件です。公式サイトが見られない・事業終了・処分歴などの4件は載せていません。以下は2026-11-02確認時点の公式の記載で、変わることがあります。[8]

土地や建物の持ち方に近いものを、形ごとに並べると次のとおりです。特定の事業者を勧めるものではありません。

関わり方 事業者の例 公式の記載にある地域 屋外・屋内の手がかり
土地を貸す habit／トランクデイズ（株式会社 イコム） 関東（サイト表題） サイト表題にトランクルーム・バイクコンテナ [9]
土地を貸す・一括借上げ オレンジコンテナ（アパルトマンイクシーズ株式会社） 関東・関西エリアを中心 名称にコンテナ [10]
土地を貸す（借地） A.Pプランニング（株式会社A.Pプランニング） 関西全域 コンテナ収納ビジネス [11]
貸地・建物活用 加瀬のレンタルボックス／建築型トランクルーム（株式会社 加瀬倉庫） 主に一都三県の建物 建築型 [12]
建てて借り上げ ライゼボックス（株式会社ライゼ） 大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県 建築・借り上げ [13]
コンテナを買う・借りる ジャカコン（株式会社 ジャカコン西日本） 当方の一覧に地域の情報なし コンテナの販売/レンタル [14]
今ある建物を使う my cube（株式会社日本ビルドライフ） 千葉県 空き店舗・空き家・空きビルの転用 [15]
今ある建物を貸す 収納ピット（株式会社アンビシャス） 関東全域・関西全域ほか テナントとして賃借 [16]

加瀬倉庫の公式サイトには「初期投資0円〜」（※東京、神奈川、千葉、埼玉に限ります）との記載があります。金融商品取引業の登録番号は、表の事業者の公式サイトでは確認できません。一覧の中では、コンテナ等の有効活用提案を行うクリエイト西武の会社概要に「金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第1270号」の記載があります。[12,9,14,13,10,15,16,11,17]

利回りの数字を見かけたら、誰のどの物件の数字かを読みます。ドッとあ～るトランクルーム投資は投資物件一覧の掲載例として「価格： 2,321 万円(税込) 満室時 表面利回り： 24.8 %」と記載しています（2026-11-02の掲載のうち最も価格が低い例で、一覧は変動）。一覧のこの記載からは掲載例の土地の広さや屋内外の別は分からず、当方はこの数字を評価していません。[18]

土地30坪で受けてもらえるか、何室入り、賃料がいくらになるかは資料には書かれていないので、候補の事業者に確かめます。話を聞くときは、次の項目を手元に置いてください。

よくある質問

Q. 「トランクルーム」と名乗るサービスは、預かる形とスペースを貸す形のどちらですか？

A. 倉庫業法上のトランクルームは、寄託を受けた個人の物品の保管に使う倉庫と定義されています。九州運輸局は、単に収納スペースを貸すサービスではなく、倉庫業の登録業者が依頼を受けて物品を保管する倉庫だと説明しています。

Q. 運営代行や一括借上げを掲げる事業者には、どんな例がありますか？

A. 運営代行（パートナー制度）を掲げる例にハローストレージ パートナー制度があり、全国47都道府県に2,850物件・12万5,076室を展開（2025年12月末時点）と記載しています。一括借上げを掲げる例には、東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県が施設検索のエリアのプライベートボックスがあります。

Q. 土地30坪で経営をせず、売却する相談先はありますか？

A. キュラーズは土地・ビルの物件買取を掲げ、地域を「東京都（23区中心）、神奈川県、千葉県、埼玉県」と記載しています。30坪が対象に入るかは、この記載からは分かりません。

Q. 屋外か屋内か決める前に、事業者をまとめて聞ける先はありますか？

A. 1坪活用ナビは、トランクルームを含む土地活用の相談・事業者紹介サイトです。紹介先の範囲や屋内外の別は、この記載からは分かりません。

参考資料

  1. 国土交通省住宅局建築指導課建築安全調査室長「コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について」（国住安第5号 平成26年12月26日、別添に国住指第2174号 平成16年12月6日・住指発第239号 平成元年7月18日）（平成26年12月26日付）https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf
  2. 建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）e-Gov法令API v2（第二条第一号）（e-Gov現行版（2026-11-03取得））https://laws.e-gov.go.jp/api/2/law_data/325AC0000000201?response_format=json
  3. 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2020/11/4 11:00）https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12233649147
  4. 国土交通省住宅局建築指導課長「小規模な倉庫の建築基準法上の取扱いについて（技術的助言）」（国住指第4544号 平成27年2月27日）（平成27年2月27日付）https://www.mlit.go.jp/common/001093081.pdf
  5. 茨城県「建築物に関するお知らせ」（2026-11-03取得時点）https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kenshi/kansatsumennkyohp/kenchiku/kentikubutunikansuruosirase/kentikubutunikansuruosirase.html
  6. 仙台市「コンテナを利用した建築物について」（2026-11-03取得時点）https://www.city.sendai.jp/kenchikushido-shido/container.html
  7. 「Yahoo!知恵袋の投稿」（2012/3/9 19:26）https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1283120077
  8. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://radineer.asia/trunkroom/
  9. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://habit156.com/wanted/
  10. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://rentalbox.jp/owner
  11. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://business.applanning.jp/investment/
  12. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.kasegroup.co.jp/owner/lp/
  13. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://owner.reisebox.co.jp/
  14. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.jacacon-container.com/information/land.html
  15. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://nbl-co.jp/
  16. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://ambitious8.biz/product/branchshop/
  17. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.create-seibu.com/
  18. 各事業者の公式サイト（2026-11-02確認）https://www.trunkroom-investment.jp/

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